CONTENIDO Y CÓMO LEERLO
28 HOJAS · FOLIO BP-2026-0714-3382
El documento va en dos partes: primero la zona, después el análisis.
Las primeras nueve hojas se leen sin texto. De la 12 en adelante entra el detalle capa por capa, con sus supuestos y su fuente.
SI SÓLO TIENES CINCO MINUTOS
{{ r.p }}
PARTE 1 · LA ZONA EN IMÁGENES
03 – 11
{{ t.p }}
{{ t.v }}
CÓMO ESTÁ ETIQUETADO CADA NÚMERO
{{ c.k }}
MÓDULOS PREMIUM INCLUIDOS
{{ p.p }}
{{ p.n }}{{ p.d }}
PARTE 2 · EL ANÁLISIS
12 – 28
{{ t.p }}
{{ t.v }}
LAS OCHO PREGUNTAS QUE RESPONDE
CADA UNA CON SU HOJA
{{ q.q }}
{{ q.p }}
NO INCLUYE ENCAJE POR GIRO · VALOR DE SUELO · CENSO DE CAMPO — ESTUDIOS APARTE
02 / 28
LA ZONA EN UNA MIRADA · DATOS REALES
MEDIDO · SIN ESTIMAR
Seis números y ya sabes si vale la pena.
Los datos del kilómetro y qué tan buenos son contra el resto de las zonas comerciales de la ciudad. Las gráficas empiezan en la página 4.
VEREDICTO
Apta para abrir
74
/100 · PERCENTIL 88
POBLACIÓN
25,547
en 7,544 hogares
EDAD DOMINANTE 25–34 · MEDIANA 34.8
INGRESO POR HOGAR
$33.5K
al mes · nivel C+
C+ 31
C 22
C− 18
LA ZONA GENERA $253M AL MES
GASTO ANUAL
$153.9M
al año
Alimentos fuera de casa
$18.7M
TU CATEGORÍA ES 12% DEL GASTO
AFLUENCIA VEHICULAR
38,400
vehículos al día
PICOS 8 AM Y 6 PM · 22 KM/H EN PICO
AFLUENCIA PEATONAL
99,100
personas al mes
PICOS 2 PM Y 7 PM · CELDA = 2 HORAS
NEGOCIOS ALREDEDOR
1,306
puntos de interés
Competidores
23
Cadenas
47
SÓLO 3.6% SON CADENAS · 34 ANCLAS
Nueve de diez capas están arriba de la ciudad
VS MEDIANA DE ZONAS COMERCIALES DE CDMX
Anclas de tráfico
+79%
Afluencia vehicular
+78%
Gasto del polígono
+48%
Población residente
+43%
Accesibilidad
+28%
Densidad de vivienda
+28%
Alcance a 15 min
+26%
Ingreso por hogar
+24%
Afluencia peatonal
+15%
Competidores directos
+64%
◀ PEOR QUE LA CIUDAD
El punto compra demanda y flujo; paga con competencia.
MEJOR QUE LA CIUDAD ▶
BLACKPRINT · ESTUDIO DE MERCADO · AV. CUAUHTÉMOC 462
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RESUMEN VISUAL · LAS CAPAS EN GRÁFICAS
EL DETALLE EMPIEZA EN LA HOJA 12
Quién vive, cómo se mueve y qué hay.
Las cinco gráficas que resumen el estudio. Cada una se explica sola; el resto del documento sólo la sustenta.
Uno de cada tres tiene 25–44
48%
52%
3%60+4%
8%45–599%
9%35–4410%
11%25–3412%
8%15–248%
9%0–149%
15 a 64 años 17,100 · 67%
Mediana 34.8 años
Una clase arriba de la ciudad
$33.5K POR HOGAR
ESTA ZONA
C+ 31
C 22
C− 18
LA CIUDAD
INGRESO POR CLASE · A/B $90.4K → D/E $8.0K
VIVIENDA · 7,544 UNIDADES
91% HABITADAS
RES 18
MEDIA 54
POPULAR 28
Densidad 2,404 viv/km²
Sin hijos en casa 54%
Dos picos, y en los dos se atora
38,400 VEH/DÍA
3.5K2K1K0
3,494 · 8 AM
3,456 · 6 PM
PROMEDIO 1,600
0H6H12H18H23H
VELOCIDAD DE PASO
Cae a 22 km/h en pico · fluye a 46
Norte → sur 54%
Pesados 6.2%
Semáforo a 35 m
La banqueta se llena a las 7 pm
99,100 AL MES
{{ r.d }}
MENOS
MÁS GENTE
Mejor ventana 18–21 h
Flotante 18% no vive aquí
Medio millón de personas a quince minutos en auto
RUTEO SOBRE RED VIAL REAL
5 min
96K
10 min
268K
15 min
520K
26% más alcance que la mediana de la ciudad. A 5 minutos caminando: 4,100 personas.
QUIÉN VIVE Y QUIÉN SÓLO VIENE
Vive aquí25,547
Está un día hábil45,667
Está un domingo31,510
18% de la gente no vive aquí. Entre semana el mercado se infla; el domingo se desinfla 31%.
FUENTE: INEGI · ENIGH 2024 · DENUE 2026 · MOVILIDAD AGREGADA · MODELOS BP
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DÓNDE EXACTAMENTE · SEIS CAPAS SOBRE EL MISMO KILÓMETRO
MALLA DE 74 M · 223 CELDAS
El promedio del kilómetro esconde la decisión.
Cada mapa es la misma zona pintada por una variable distinta. Las líneas negras son Cuauhtémoc y Xola; el punto amarillo, tu local.
DONDE TODO SE ALINEA
Frente poniente
Ingreso alto, sin competencia
DENSIDAD POBLACIONAL
La gente vive al poniente y al sur
38%
22%
40%
INEGI POR MANZANA · 25,547 RESIDENTES
NIVEL SOCIOECONÓMICO
El dinero también está al poniente
46%
25%
30%
MODELO BP · $33.5K POR HOGAR AL MES
AFLUENCIA VEHICULAR
Se concentra en Cuauhtémoc y en Xola
30%
31%
39%
SENSORES + AFORO BP · 38,400 VEH/DÍA
AFLUENCIA PEATONAL
Se camina el eje, no las calles de atrás
19%
26%
55%
MOVILIDAD AGREGADA · 99,100 AL MES
EMPLEO Y OFICINA
El trabajo está al norte, no aquí
27%
20%
52%
DENUE 2026 · 45,667 PRESENTES EN DÍA HÁBIL
COMPETENCIA INSTALADA
Saturada sobre el eje, libre al poniente
35%
27%
38%
DENUE 2026 + CAMPO · 23 COMPETIDORES
CÓMO LEERLO
Los seis mapas apuntan al mismo lado. Población e ingreso cargan al poniente; tráfico, peatones y competencia se pegan a Cuauhtémoc y Xola; el empleo está al norte y se va a las 7. Sobre el eje pagas renta por exposición que ya está peleada. Trescientos metros al poniente tienes la misma demanda con un tercio de los competidores.
MALLA HEXAGONAL DE 74 M · INEGI · DENUE 2026 · MOVILIDAD AGREGADA · MODELO BP
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ÍNDICES · ESTE PUNTO CONTRA LA CIUDAD
412 ZONAS COMERCIALES DE CDMX
Mejor que el 88% de las zonas comerciales de la ciudad.
ÍNDICE COMPUESTO
74
/100
PERCENTIL
88
lugar 49 de 412
DÓNDE CAE ENTRE LAS 412 ZONAS
Tu punto
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
DIEZ VERTIENTES · PERCENTIL DE 0 A 100
Mediana de la ciudad
34 anclas
92
38,400 veh/día
91
$153.9M al año
84
25,547 personas
81
7,544 hogares
72
78 de 100
71
520,000 personas
69
$33.5K al mes
68
99,100 al mes
61
23 competidores
22
LO MÁS FUERTE
Anclas y tráfico
Percentil 92 y 91. Nueve de cada diez zonas tienen menos flujo.
LO MÁS DÉBIL
Presión competitiva
Percentil 22. Sólo una de cada cinco zonas está más peleada.
EL PATRÓN
Demanda sí, espacio no
Nueve vertientes arriba de la mediana, una abajo: la competencia.
ÍNDICE BP · 412 POLÍGONOS COMERCIALES COMPARABLES · CORTE 07/2026
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NEGOCIOS, MARCAS Y FORMATOS
MEDIDO · DENUE 2026 + CAMPO
Casi todo lo que abre aquí es de alguien, no de una cadena.
De los 1,306 negocios del kilómetro, 47 son sucursales de cadena. El resto son independientes: compites contra dueños, no contra corporativos.
MARCAS CON PRESENCIA
47 SUCURSALES · 23 CADENAS
MARCA Y GIRO
N
MÁS CERCA
1
Tienda de conveniencia
7
120 m
Tienda de conveniencia
7
120 m
2
Salud y farmacia
5
260 m
Salud y farmacia
5
260 m
3
Tienda de conveniencia
4
310 m
Tienda de conveniencia
4
310 m
4
Bebidas
3
180 m
Bebidas
3
180 m
5
Cafetería
2
540 m
Cafetería
2
540 m
6
Comida rápida
2
420 m
Comida rápida
2
420 m
7
Autoservicio
1
780 m
Autoservicio
1
780 m
+ 16 cadenas más con una sucursal cada una
23
NEGOCIOS SIN MARCA
1,259
96.4%
Un solo local1,043
Cadena local · 2 a 4168
Puesto o informal48
Una zona de independientes premia el producto y castiga el volumen. Nadie va a ganarte por precio de compra.
QUÉ HAY ALREDEDOR
78 CATEGORÍAS
+ 525 negocios en 68 categorías con menos de 7 unidades cada una.
FORMATOS COMERCIALES
DÓNDE SE ABRE AQUÍ
Pie de calleLocal individual sobre banqueta
1,20893%
Strip centerTira de locales con estacionamiento
6340 M
Plaza de barrioCentro vecinal con ancla de autoservicio
3520 M
Usos mixtosComercio en planta baja de vivienda
2610 M
Mercado públicoMercado Narvarte · 118 locales
1240 M
Sin presencia en el kilómetro: power center, outlet, fashion mall y centro de entretenimiento.
Lectura. El 93% del comercio abre a pie de calle: aquí no existe la opción de meterte a una plaza y heredar su tráfico. Tu local va a vivir de la banqueta. Los seis strip centers son la única alternativa con estacionamiento, y el más cercano está a 340 m — fuera del radio caminable de tu cliente.
FUENTE: DENUE INEGI 2026 · CLASIFICACIÓN DE FORMATO BP · VERIFICACIÓN DE CAMPO
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HOSPEDAJE Y TURISMO · 1 DE 2 · HOTELES
MÓDULO PREMIUM
Catorce hoteles y 1,180 cuartos dentro del kilómetro.
Siete de cada diez cuartos se venden cada noche. El más cercano está a 180 metros de tu puerta.
1,203
HUÉSPEDES POR NOCHE
807 cuartos ocupados · 1.49 por cuarto
HOTELES
14
en 1 km
Dos a menos de 250 m
CUARTOS
1,180
de inventario
84 por hotel en promedio
OCUPACIÓN
68
% anual
Pico 79% en octubre
TARIFA MEDIA
$2,030
por noche
Ponderada por inventario
Dónde están los catorce
TAMAÑO = CUARTOS
INVENTARIO POR HOTEL
CUARTOS · DIST.
{{ h.i }}
{{ h.cu }}
{{ h.d }}
2a 250 m
3250 a 500 m
9500 m a 1 km
El inventario por categoría
HOTELES · CUARTOS · TARIFA · OCUPACIÓN
{{ c.h }}
{{ c.cu }}
{{ c.adr }}
{{ c.occ }}
OCUPACIÓN HOTELERA MES A MES
MÁXIMO OCTUBRE 79%
Los hoteles de la zona viven de viaje de negocios: llenan de septiembre a noviembre y se vacían en diciembre.
LO QUE ESTO SIGNIFICA
Los cuartos ocupados son gasto diario que no vive aquí: desayuno, taxi, farmacia, cerveza. Suman 4.7% del gasto del polígono.
$49.1Mventa hotelera al mes
+4.7%sobre el gasto residente
DENUE INEGI 2026 · DATATUR · TARIFAS PÚBLICAS 07/2026 · MODELO BP
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HOSPEDAJE Y TURISMO · 2 DE 2 · AIRBNB Y RENTA CORTA
MÓDULO PREMIUM
342 unidades en renta corta, ocupadas siete de cada diez noches.
Airbnb y plataformas equivalentes dentro del kilómetro: precio, ocupación e ingreso por unidad.
$20.0K
AL MES POR UNIDAD · MEDIANA
+190% de unidades desde 2022
UNIDADES ACTIVAS
342en 1 km
+48 en el último año
OCUPACIÓN MEDIA
68% noches
Pico 84% en diciembre
TARIFA MEDIANA
$980noche
Típico $760 – $1,420
ESTANCIA MEDIA
3.4noches
Mínimo 2 en 74%
DERRAMA AL MES
$6.8M
233 unidades por noche
Las 342 unidades, punto por punto
COLOR = TARIFA POR NOCHE
TARIFA POR NOCHE
Un tercio se vende entre $900 y $1,300
$980
mediana · 342 anuncios
INGRESO MENSUAL POR UNIDAD
Un tercio pasa de $25K al mes
{{ g.v }}
$46K
el 10% más alto
OCUPACIÓN MES A MES
Diciembre llega a 84%
Plataforma
Hoteles
QUÉ SE RENTA
Siete de cada diez son depto entero
{{ t.v }}
{{ t.pct }}
Anuncian cocina 91% · lavadora 62% · estacionamiento 34%
LECTURA DEL SEGMENTO
Cada noche hay 233 unidades ocupadas y 557 huéspedes en el radio, con estancias de 3.4 noches. El pico de la plataforma es diciembre; el de los hoteles, octubre: la demanda flotante casi nunca baja.
4.72calificación media
68%superanfitrión
44%anfitriones con 2+
EXTRACCIÓN DE PLATAFORMAS DE HOSPEDAJE 07/2026 · 342 ANUNCIOS · MÓDULO PREMIUM BP
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CONECTIVIDAD · CÓMO LLEGA LA GENTE AL PUNTO
MEDIDO · GTFS CDMX + RUTEO A PIE
Once paradas de camión a menos de cuatro minutos a pie.
Cada línea va de tu local a una parada. La más cercana está a 91 metros.
43,500
PASAJEROS AL DÍA · 28 PARADAS
14 rutas distintas pasan aquí
PARADAS EN 1 KM
28
de camión y trolebús
11 a menos de 300 m
LA MÁS CERCANA
91
metros
Cuauhtémoc y Xola · 5,840 pax
AL METRO
520
metros
Etiopía · 7 min caminando
AL AEROPUERTO
12.4
kilómetros
28 min libre · 52 en pico
Las paradas se alinean con Cuauhtémoc y Xola
28 PARADAS
A menos de 300 m
Más lejos
Recorrido a pie
300 m y 1 km
CÓMO LLEGA LA GENTE
8 DE 10 SIN AUTO
{{ m.pct }}
LAS CINCO PARADAS QUE MÁS MUEVEN
5,840
5,200
4,120
2,860
2,460
48%
del total en cinco paradas
Cuándo baja la gente de los camiones
HORA PICO 8 H · 4,524 PASAJEROS
Dos picos claros: 27% del flujo del día entra entre 7 y 9 de la mañana, 24% entre 6 y 9 de la noche. El de la tarde es el que consume.
10,223pasajeros de 18 a 21 h
CONEXIÓN REGIONAL
DIST. · TIEMPO EN AUTO
PLAZAS Y CENTROS COMERCIALES
10 · 278 LOCALES
FORMATO
N
LOCALES
DISTANCIA
La más cercana está a 240 m. Ninguna plaza compite por tu banqueta.
GTFS CDMX · SEMOVI · DENUE INEGI 2026 · RUTEO OSRM · VERIFICACIÓN BP
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RESUMEN EJECUTIVO
LA RESPUESTA, PRIMERO
Zona densa, de ingreso medio-alto y con demanda ya instalada.
En un kilómetro viven 25,547 personas en 7,544 hogares con un ingreso promedio de $33,500 al mes — 24% arriba del promedio de la ciudad. El punto está sobre una vialidad primaria con 38,400 vehículos diarios y capta 520,000 personas a 15 minutos en auto. La competencia existe y es fuerte en el eje de Cuauhtémoc, pero la mitad poniente del polígono está descubierta.
ÍNDICE DE ZONA
74
DE 100
Percentil 88 de las zonas comerciales de CDMX
MODELADO · ±4 PTS
CÓMO SE COMPONE EL ÍNDICE
{{ r.n }}
{{ r.v }}
{{ r.note }}
{{ f.i }}
{{ f.t }}
{{ f.i }}
{{ f.t }}
RECOMENDACIÓN DEL ANALISTA
Zona apta para abrir. Prioriza el frente poniente de Cuauhtémoc entre Xola y Ángel Urraza: mismo tráfico, la mitad de competidores y 2,100 hogares AB/C+ sin cobertura a 5 minutos caminando. Antes de firmar, valida horario de carga y descarga y el aforo real un sábado.
BLACKPRINT · ESTUDIO DE MERCADO · AV. CUAUHTÉMOC 462
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EL PUNTO · CONTEXTO INMEDIATO
MEDIDO
Qué hay exactamente alrededor del predio.
Perímetro de 1 km y su primer anillo peatonal de 400 m. Todo el reporte se calcula sobre este polígono, salvo las isócronas de la hoja 19.
USO DE SUELO EN EL POLÍGONO
{{ u.n }}
{{ u.pct }}
Fuente: catastro CDMX + clasificación propia por manzana. Uso permitido en el predio: HM 6/20/M — habitacional mixto, 6 niveles.
ANCLAS Y GENERADORES A MENOS DE 600 M
BLACKPRINT · ESTUDIO DE MERCADO · AV. CUAUHTÉMOC 462
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CAPA 01 · POBLACIÓN Y PERFIL
MEDIDO · CENSO 2020 + PROYECCIÓN 2026
¿Cuánta gente hay y de qué edad?
Residentes dentro del kilómetro. La población flotante — quien trabaja o pasa sin vivir aquí — se estima aparte.
25,547
RESIDENTES · 1 KM
8,132 hab/km² · +11% vs delegación
ÍNDICE DE CAPA 79 · P84
Dónde vive la gente
HAB/HA POR HEXÁGONO
Alta densidad
Media
Baja
1 km
PIRÁMIDE DE EDAD
H 48%M 52%
{{ b.n }}
34.8edad mediana
68%activa
41%25 a 44
{{ k.n }}
{{ k.v }}
{{ k.d }}
RESIDENTES VS PRESENTES EN DÍA HÁBIL
BRECHA +20,120
{{ f.n }}
18% de la gente presente no vive aquí: oficinas de Insurgentes y el corredor de Xola inflan el mercado entre semana y lo desinflan el domingo.
COMPOSICIÓN DEL HOGAR
54% SIN HIJOS
{{ h.n }}
{{ h.v }}
CÓMO LEER ESTA CAPA
EL ÍNDICE COMPARA ESTE PUNTO CONTRA 340 ZONAS COMERCIALES DE LA CDMX
QUÉ MIDE
Residentes por manzana proyectados a 2026 desde el censo, más los presentes en día hábil estimados por telemetría agregada.
EL UMBRAL QUE IMPORTA
Arriba de 6,000 hab/km² un local de conveniencia se sostiene con puros residentes. Aquí hay 8,132.
QUÉ DECISIÓN CAMBIA
Si tu venta depende del fin de semana, dimensiona con 25,547 residentes y no con los 45,667 presentes.
LO QUE ESTO SIGNIFICA
Adultos jóvenes sin hijos en casa, con estudios y trabajo: consumo individual y frecuente, no despensa familiar. El mercado real de martes a viernes es 1.8 veces el censo.
45,667presentes día hábil
3.4personas por hogar
+6.2%población 2020–2026
FUENTE: INEGI CENSO 2020 · MARCO GEOESTADÍSTICO 2025 · MODELO BP DE PROYECCIÓN
14 / 28
CAPA 02 · VIVIENDA Y HOGARES
MEDIDO · CENSO 2020 + CATASTRO CDMX
¿Cómo vive esa gente?
Parque habitacional del kilómetro: tipo, antigüedad y equipamiento. El tipo de vivienda define la frecuencia de compra.
7,544
HOGARES · 1 KM
84 m² medios · 31% en renta
ÍNDICE DE CAPA 74 · P77
Uso dominante por hexágono
COMERCIO CONTRA VIVIENDA
Comercial
Mixto
Habitacional
1 km
TIPO DE VIVIENDA
Siete de cada diez son departamento
{{ v.v }}
{{ v.pct }}
Densidad vertical creciente: 38% del parque se construyó después de 2010.
ANTIGÜEDAD DEL PARQUE
38% POSTERIOR A 2010
{{ k.v }}
{{ k.n }}
EQUIPAMIENTO DEL HOGAR — SEÑALES DE CONSUMO
% DE HOGARES QUE LO DECLARAN
{{ e.pct }}
CÓMO LEER ESTA CAPA
EL ÍNDICE COMPARA ESTE PUNTO CONTRA 340 ZONAS COMERCIALES DE LA CDMX
QUÉ MIDE
Tipo, antigüedad y superficie del parque habitacional, más el equipamiento que declara el hogar.
EL UMBRAL QUE IMPORTA
Arriba de 60% de departamento la compra se vuelve de conveniencia y a pie. Aquí es 71%.
QUÉ DECISIÓN CAMBIA
Tamaño de empaque y frecuencia: despensa chica, dos o tres visitas por semana en lugar de una grande.
LO QUE ESTO SIGNIFICA
Departamento pequeño, treinta y uno por ciento en renta y despensa chica: la compra es de conveniencia y a pie. El parque nuevo llega con hogares de mayor ingreso y menos apego a marca.
84 m²superficie media
31%en renta
$4.8Mvalor medio
FUENTE: INEGI CENSO 2020 · CATASTRO CDMX 2025 · ENIGH 2024 · MODELO BP
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CAPA 03 · NSE E INGRESO
MODELADO · AMAI 2024 + ENIGH + MODELO BP
¿Cuánto puede gastar cada hogar?
Distribución de los 7,544 hogares por nivel socioeconómico y la masa de ingreso que representa cada uno.
$33.5K
INGRESO MEDIO POR HOGAR · MES
+24% vs mediana de la ciudad
ÍNDICE DE CAPA 81 · P88
Dónde está el ingreso alto
INGRESO MEDIO POR HEXÁGONO
A/B y C+
C
C− y menos
1 km
POR CUADRANTE
El norponiente paga 71% más que Xola
{{ g.v }}
{{ g.k }}
El frente del predio cae en el segundo cuadrante más alto del polígono.
Hogares por nivel — 7,544 en total
RANGO · HOGARES · % · DIF. VS CIUDAD
{{ r.k }}
{{ r.rango }}
{{ r.h }}
{{ r.pct }}
{{ r.d }}
MASA DE INGRESO · MES
$252.7M
Suma del ingreso de los 7,544 hogares
CONCENTRACIÓN
46%
Del ingreso está en A/B y C+ (46% de hogares)
GASTO DISCRECIONAL
$8.9K
Por hogar al mes, después de vivienda y despensa
LO QUE ESTO SIGNIFICA
Casi la mitad del ingreso del polígono está en 3,472 hogares A/B y C+, y viven del lado norponiente. Es el mercado al que conviene apuntar el ticket alto; la franja de Xola sostiene el volumen.
3,472hogares A/B y C+
$252.7Mmasa de ingreso
+24%vs la ciudad
FUENTE: AMAI NSE 2024 · INEGI ENIGH 2024 · MODELO BP DE ASIGNACIÓN POR MANZANA
16 / 28
CAPA 04 · AFLUENCIA VEHICULAR
MODELADO · CONTEOS + DATOS DE NAVEGACIÓN 2026
¿Cuántos coches pasan y a qué hora?
Aforo diario frente al predio y en las vialidades que lo alimentan, con el perfil hora por hora de un día hábil promedio.
38,400
VEHÍCULOS / DÍA · FRENTE AL PREDIO
Pico 3,120 a las 18 h · 18 km/h medios
ÍNDICE DE CAPA 86 · P92
Carga vehicular en el kilómetro
INTENSIDAD POR HEXÁGONO
Alta
Media
Baja
1 km
PERFIL HORARIO
PICOS 8–9 Y 18–19 H
El pico de la tarde dura tres horas y es el doble del de la mañana en tiempo de exposición.
Las vialidades que alimentan el punto
VEH/DÍA · VELOCIDAD MEDIA · CARGA
{{ v.veh }}
{{ v.kmh }} km/h
{{ v.k }}
{{ k.n }}
{{ k.v }}
{{ k.d }}
CÓMO LEER ESTA CAPA
EL ÍNDICE COMPARA ESTE PUNTO CONTRA 340 ZONAS COMERCIALES DE LA CDMX
QUÉ MIDE
Aforo diario y velocidad media por vialidad, con el perfil de 24 horas de un día hábil promedio.
EL UMBRAL QUE IMPORTA
Debajo de 25 km/h la fachada funciona como anuncio. Arriba de 40 el conductor no alcanza a leerla.
QUÉ DECISIÓN CAMBIA
Vale invertir en rótulo y frente iluminado; no vale apostar al cliente que llega manejando.
LO QUE ESTO SIGNIFICA
Mucho coche y lento: 18 km/h en el frente y 38 segundos de detención en pico convierten la fachada en medio de exposición. Lo que no hay es dónde dejar el auto — 0.4 cajones por local.
38 sdetención en pico
40 mal semáforo
0.4cajones por local
FUENTE: CONTEOS DE CAMPO 04/2026 · DATOS AGREGADOS DE NAVEGACIÓN · SEMOVI CDMX
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CAPA 05 · FLUJO PEATONAL
MODELADO · TELEMETRÍA AGREGADA + CONTEOS
¿Cuánta gente camina frente al local?
Peatones por semana sobre el frente del predio, su reparto por día y hora, y de dónde viene ese flujo.
99,100
PEATONES / SEMANA · FRENTE
14,157 al día · pico viernes 18–21 h
ÍNDICE DE CAPA 84 · P90
Intensidad peatonal en el kilómetro
PEATONES/HORA POR HEXÁGONO
Alto
Medio
Bajo
1 km
DÍA × HORA
BAJO
ALTO
{{ r.d }}
La mancha oscura del viernes por la tarde es el único bloque que dobla el promedio semanal.
{{ k.lab }}
{{ k.v }}
{{ k.d }}
DE DÓNDE VIENE EL PEATÓN
73% ES TRÁNSITO, NO DESTINO
{{ o.n }}
{{ o.pct }}
CÓMO LEER ESTA CAPA
EL ÍNDICE COMPARA ESTE PUNTO CONTRA 340 ZONAS COMERCIALES DE LA CDMX
QUÉ MIDE
Peatones que cruzan el frente del predio por día y por hora, agregados y anonimizados.
EL UMBRAL QUE IMPORTA
Arriba de 12,000 al día un local de calle vive del paso. Aquí son 14,157.
QUÉ DECISIÓN CAMBIA
Horario: abrir hasta las 22 h de jueves a sábado y recortar el domingo, que cae a 1,650.
LO QUE ESTO SIGNIFICA
Casi tres cuartas partes del peatón va de paso entre su casa y el transporte. Se captura con visibilidad y producto de impulso en la ventana de 18 a 21 h, no con una oferta que exija planear la visita.
34%del flujo en 18–21 h
4,410peatones el viernes
1,650el domingo
FUENTE: TELEMETRÍA AGREGADA Y ANONIMIZADA 05/2026 · CONTEOS DE CAMPO · MODELO BP
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CAPA 06 · ISÓCRONAS 5 · 10 · 15 MIN
MODELADO · RED VIAL OSM + TIEMPOS REALES
¿A cuánta gente alcanzas en 15 minutos?
El círculo de un kilómetro miente: lo que importa es el tiempo real de traslado sobre la red vial.
520K
PERSONAS A 15 MINUTOS EN AUTO
46,800 a cinco minutos
ÍNDICE DE CAPA 88 · P93
Alcance real sobre la red vial
EN AUTO · HORA VALLE
{{ r.t }}
{{ r.km }}
{{ r.pob }}personas
{{ r.hog }}hogares
{{ r.gasto }}gasto/mes
A PIE · 10 MIN
18,240
Mercado natural sin transporte
EN TRANSPORTE · 15 MIN
214K
Metro L3 y Metrobús L2
ASIMETRÍA
2.4×
Se alcanza más al norte que al sur
PENALIZACIÓN EN PICO
−38%
Área alcanzable de 18 a 20 h
ALCANCE A 15 MINUTOS, POR MEDIO
EL TRANSPORTE VALE 11 VECES EL PIE
CÓMO LEER ESTA CAPA
EL ÍNDICE COMPARA ESTE PUNTO CONTRA 340 ZONAS COMERCIALES DE LA CDMX
QUÉ MIDE
Área alcanzable en 5, 10 y 15 minutos sobre la red vial real, no en línea recta.
EL UMBRAL QUE IMPORTA
Si el polígono de 15 minutos supera ocho veces el círculo de 1 km, el punto sirve para reparto. Aquí es 9.4.
QUÉ DECISIÓN CAMBIA
Radio de entrega y si conviene cocina para plataforma además del mostrador.
LO QUE ESTO SIGNIFICA
A quince minutos hay medio millón de personas, pero el alcance no es un círculo: Viaducto y Universidad estiran la mancha al norte y la cortan al sur. En hora pico el área cae 38%, así que la promesa de entrega debe medirse a las siete de la tarde, no al mediodía.
9.4×el círculo de 1 km
$2.91Bgasto a 15 min
FUENTE: RED VIAL OSM 2026 · TIEMPOS DE TRASLADO AGREGADOS · INEGI · MODELO BP
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CAPA 07 · COMPETENCIA Y MEZCLA COMERCIAL
MEDIDO · DENUE 2026 + VERIFICACIÓN EN CAMPO
¿Contra quién compites y dónde está el hueco?
1,306 unidades económicas activas en el kilómetro; 23 compiten directamente por tu ticket.
23
COMPETIDORES DIRECTOS · 1 KM
1,306 unidades económicas en total
ÍNDICE DE CAPA 68 · P61
Dónde está cada competidor
16 DE 23 AL ORIENTE
MEZCLA DE GIROS
Alimentos y menudeo son el 46%
{{ g.v }}
1.9locales/1K hab
14%rotación anual
7huecos poniente
Los seis competidores más relevantes
DISTANCIA · RESEÑAS · TICKET · AMENAZA
{{ c.dist }}
{{ c.res }}
{{ c.tk }}
{{ c.k }}
CÓMO LEER ESTA CAPA
EL ÍNDICE COMPARA ESTE PUNTO CONTRA 340 ZONAS COMERCIALES DE LA CDMX
QUÉ MIDE
Unidades económicas activas del mismo giro y de giros vecinos, verificadas en campo una por una.
EL UMBRAL QUE IMPORTA
Debajo de 3 competidores directos por mil habitantes el mercado no está saturado. Aquí hay 0.9.
QUÉ DECISIÓN CAMBIA
Tomar el frente poniente y no pelear el mediodía contra el mercado que está a 240 metros.
DÓNDE ESTÁ EL HUECO
Dieciséis de los veintitrés competidores están del lado oriente de Cuauhtémoc. El frente poniente tiene el mismo tráfico peatonal y siete locales vacíos: es el lado que conviene tomar.
7locales vacíos
$324ticket medio zona
14%rotación anual
FUENTE: DENUE INEGI 2026 · VERIFICACIÓN DE CAMPO 06/2026 · RESEÑAS PÚBLICAS · MODELO BP
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CAPA 08 · ANCLAS Y GENERADORES DE TRÁFICO
MEDIDO · DENUE 2026 + SIGE + VERIFICACIÓN BP
¿Quién le da tráfico a esta esquina?
Los destinos que mueven gente a pie dentro del kilómetro. No es competencia: es quien te trae al cliente a la puerta.
34
ANCLAS ACTIVAS · 1 KM
generan 61% del flujo peatonal medido
ÍNDICE DE CAPA 82 · P87
Las anclas alrededor del predio
TAMAÑO = PERSONAS/DÍA
Transporte
Mercado y comercio
Oficina
Recreación
DE DÓNDE SALE EL FLUJO
El transporte aporta 38%
38%
24%
16%
11%
7%
4%
Tres de cada cinco peatones frente al local vienen de una ancla, no del barrio.
LAS OCHO ANCLAS QUE MÁS PESAN
TIPO
DIST.
PERS./DÍA
VENTANA
MAÑANA · 7–11 H
31%
Transporte y escuelas
MEDIODÍA · 13–16 H
24%
Mercado y oficina
TARDE · 18–21 H
34%
Regreso, plaza y parque
ANCLA MÁS CERCANA
240 m
Mercado Narvarte
LO QUE ESTO SIGNIFICA
El transporte manda de mañana y de noche; el mercado manda a mediodía. Por eso el pico es a las 19 h y no a la hora de comida: la gente regresa, no sale. Un concepto de comida corrida pelea contra el mercado a 240 metros.
61%del flujo es de anclas
34%en la tarde
240 mal mercado
FUENTE: DENUE INEGI 2026 · SIGE EDUCATIVO · GTFS CDMX · VERIFICACIÓN DE CAMPO BP
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PUNTOS DE INTERÉS · INVENTARIO DEL KILÓMETRO
MEDIDO · DENUE 2026 + VERIFICACIÓN BP
292 puntos de interés en doce categorías.
Todo lo que mueve gente dentro del kilómetro, clasificado y medido. El color de cada categoría es el mismo en todos los mapas del reporte.
292
POIS EN 1 KM
40 m al más cercano · 18 a menos de 250 m
Los POIs sobre el terreno
PUNTO GRANDE = ANCLA
LO QUE HAY A MENOS DE 250 M
Dieciocho POIs en el primer anillo
El primer anillo ya tiene mezcla comercial viva: no hay que crear el hábito de caminar, ya existe.
CATEGORÍA
POIS
PESO RELATIVO
MÁS CERCA
PROMEDIO
VENTANA
LO QUE ESTO SIGNIFICA
Ciento cuarenta y ocho restaurantes y cafés contra veintitrés competidores directos: la zona ya come fuera, y casi nadie pelea tu ticket exacto. El primer anillo concentra dieciocho POIs, así que el peatón ya tiene motivo para caminar frente al local.
148restaurantes y cafés
18a menos de 250 m
FUENTE: DENUE INEGI 2026 · GTFS CDMX · SIGE · VERIFICACIÓN DE CAMPO BP 06/2026
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CAPA 09 · GASTO Y CONSUMO
MODELADO · ENIGH 2024 + NSE + MODELO BP
¿En qué se gasta el dinero de la zona?
Gasto mensual estimado de los 7,544 hogares del polígono, por categoría de consumo y por nivel socioeconómico.
$153.9M
GASTO TOTAL · MES
$20,400 por hogar al mes
ÍNDICE DE CAPA 83 · P89
Gasto por categoría
TOTAL · POR HOGAR · VS CIUDAD
MASA DE GASTO
POR HEXÁGONO
Alta
Media
Baja
GASTO POR NIVEL
TU CATEGORÍA · ALIMENTOS FUERA DE CASA
{{ c.n }}
{{ c.v }}
GASTO MES A MES · ÍNDICE 100 = PROMEDIO
DICIEMBRE +34% · FEBRERO −12%
CÓMO LEER ESTA CAPA
EL ÍNDICE COMPARA ESTE PUNTO CONTRA 340 ZONAS COMERCIALES DE LA CDMX
QUÉ MIDE
Gasto mensual por hogar y por categoría, asignado al territorio desde ENIGH y el NSE de cada manzana.
EL UMBRAL QUE IMPORTA
Una categoría con más de 12% arriba de la ciudad tiene aire. Alimentos fuera de casa está en +19%.
QUÉ DECISIÓN CAMBIA
Ticket objetivo y mezcla: el promedio de la zona es $324 y aguanta hasta $380.
LO QUE ESTO SIGNIFICA
Alimentos fuera de casa son $18.7M al mes y crecen 19% arriba de la ciudad: es la categoría con más aire en el polígono. Capturar 5% son $935 mil al año con el ticket que ya se paga aquí.
$18.7Mfuera de casa/mes
$2,480por hogar
+19%vs la ciudad
FUENTE: INEGI ENIGH 2024 · AMAI NSE 2024 · MODELO BP DE ASIGNACIÓN TERRITORIAL
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CAPA 10 · ACCESIBILIDAD
MEDIDO · LEVANTAMIENTO EN CAMPO 06/2026
¿Qué tan fácil es llegar?
Seis componentes de acceso — a pie, en transporte, en auto y en bici — ponderados por su peso sobre la venta en retail urbano.
78
ÍNDICE DE ACCESIBILIDAD · 0 A 100
Mediana de zonas comerciales: 61
ÍNDICE DE CAPA 78 · P82
Los seis componentes
PESO · CALIFICACIÓN
{{ a.w }}
{{ a.v }}
Paradas y estaciones
A MENOS DE 800 M
CÓMO SE COMPARA
+17 SOBRE LA MEDIANA
{{ c.v }}
EL FRENO
41
de 100 en estacionamiento
0.4 cajones por local y sin bolsa pública en 400 m. Es el único componente por debajo de la mediana de la ciudad.
CÓMO LLEGA LA GENTE A LA ZONA
8 DE 10 SIN AUTO
{{ m.n }}
{{ m.pct }}
CÓMO LEER ESTA CAPA
EL ÍNDICE COMPARA ESTE PUNTO CONTRA 340 ZONAS COMERCIALES DE LA CDMX
QUÉ MIDE
Seis componentes de acceso ponderados por su peso sobre la venta: transporte, banqueta, vialidad, visibilidad, estacionamiento e infraestructura.
EL UMBRAL QUE IMPORTA
Arriba de 70 el punto no necesita ser destino. Debajo de 50 en estacionamiento, el cliente en auto se pierde.
QUÉ DECISIÓN CAMBIA
Formato peatonal y de visita corta, sin apostar a estacionamiento propio ni a compra de volumen.
LO QUE ESTO SIGNIFICA
El punto se llega a pie y en transporte mejor que nueve de cada diez zonas comerciales de la ciudad. El auto es el hueco: quien venga manejando no va a encontrar dónde dejarlo, así que el formato debe apostar al peatón.
480 mal metro
2.4 mde banqueta
41/100estacionamiento
FUENTE: LEVANTAMIENTO BP 06/2026 · SEMOVI · GTFS CDMX
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PROSPECTIVA · DESARROLLO PRÓXIMO
DECLARADO · REGISTROS PÚBLICOS 07/2026
Lo que va a cambiar antes de que termine tu contrato.
Obra registrada, permisos otorgados y proyectos de movilidad dentro del kilómetro. Un contrato a tres años se firma sobre esta zona, no sobre la de hoy.
+1,240
VIVIENDAS EN OBRA · 1 KM
≈ +3,100 residentes hacia 2028
LÍNEA DE TIEMPO
2026 · S2
Arranca obra de repavimentación y ciclovía sobre Cuauhtémoc.
2027 · S1
Entra en operación la estación de Metrobús a 610 m.
2027 · S2
Entregan 510 departamentos entre Torre 480 y la reconversión.
2028 · S1
Abre Xola 1420 con 1,800 m² de comercio en planta baja.
PROYECTO
TIPO
DIST.
ENTREGA
EFECTO SOBRE TU PUNTO
Repavimentación y ciclovía CuauhtémocObra vialFrente14 meses−18% tráfico durante la obra
Estación Metrobús Línea 3Movilidad610 m2027 S1+14% afluencia peatonal estimada
Torre Cuauhtémoc 480 · 320 deptosVivienda180 m2027 S2+820 residentes a 3 min caminando
Insurgentes 512 · oficina a viviendaReconversión380 m2027 S2−280 oficinistas · +490 residentes
Xola 1420 · usos mixtosMixto540 m2028 S1+410 hogares y hasta 6 competidores
Densidad y estación nueva: hacia 2028 el kilómetro suma 3,100 residentes y una parada de Metrobús que hoy no existe. Es la misma zona con 12% más demanda residente.
Catorce meses de obra sobre tu propia banqueta a partir del segundo semestre de 2026, y seis competidores potenciales en planta baja de Xola 1420 hacia 2028.
LO QUE ESTO SIGNIFICA
El calendario juega en contra al principio y a favor después. Si firmas ahora, tu primer año y medio coincide con la obra de Cuauhtémoc: negocia renta escalonada o carencia por ese periodo, no renta plana a tres años. De 2027 en adelante la zona que compras es mejor que la que ves hoy.
14meses de obra
+3,100residentes a 2028
+12%demanda residente
FUENTE: REGISTROS DE OBRA CDMX · SEDUVI · SEMOVI · PRENSA LOCAL · SEGUIMIENTO BP
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COMPETENCIA · LOS 23, UNO POR UNO
VERIFICADO EN CAMPO · JULIO 2026
Dieciséis de los veintitrés están del mismo lado del eje.
Cada pin es un competidor localizado y verificado a pie. El número corresponde a la lista de la derecha, ordenada por distancia.
17
MISMO GIRO
6
GIRO PARCIAL
81
M AL MÁS CERCANO
Mismo giro
Giro parcial
Tu local
Anillos de 250, 500 y 1000 m
DEL MÁS CERCANO AL MÁS LEJANO
DIST.
1
81 m
2
123 m
3
192 m
4
214 m
5
223 m
6
260 m
7
272 m
8
294 m
9
323 m
10
368 m
11
382 m
12
398 m
13
403 m
14
409 m
15
472 m
16
474 m
17
484 m
18
533 m
19
563 m
20
567 m
21
572 m
22
610 m
23
617 m
LECTURA
La competencia no está repartida: dieciséis de los veintitrés están del lado oriente de Cuauhtémoc. Del poniente hay siete, y entre Xola y Ángel Urraza el único es el número 7, una panadería de giro parcial que no compite contigo de frente. Cinco competidores caben en el anillo de 250 metros y doce dentro de 400 — de esos doce, sólo tres están al poniente. Ese vacío es la recomendación del reporte, y aquí se ve.
DENUE INEGI 2026 · VERIFICACIÓN A PIE BP · IMAGEN SATELITAL 07/2026
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SÍNTESIS TERRITORIAL
LAS 10 CAPAS EN UNA PÁGINA
Semáforo del punto contra la ciudad.
Cada capa comparada contra la mediana de zonas comerciales de CDMX. Verde: ventaja competitiva. Amarillo: en la norma. Naranja: desventaja a resolver.
{{ c.lab }}
{{ c.t }}
{{ c.d }}
74
ÍNDICE FINAL
CONCLUSIÓN
Nueve de diez capas por arriba de la mediana de la ciudad. El punto compra demanda y poder de compra; paga con competencia instalada y estacionamiento escaso. Es una zona para entrar con diferenciación, no con precio.
BLACKPRINT · ESTUDIO DE MERCADO · AV. CUAUHTÉMOC 462
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